Von: mho
Bozen – Am Mittwoch wurde im Südtiroler Landtag über den Entwurf des neuen Wohnbauförderungsgesetzes debattiert.
Helmuth Renzler (SVP) machte eine Anspielung auf den bewegten Werdegang dieses Gesetzentwurfs und ging dann auf den Hauptgrund ein: Leistbares Wohnen sei derzeit zentrales Thema in vielen Teilen der Welt. Die hohe Inflation sei ein Risiko für den Wohlstand, vor allem des Mittelstandes. Südtirol habe mit seinem sozialen und geförderten Wohnbau viel erreicht, mittlerweile wohnten 75 Prozent im Eigenheim. Renzler verwies auf das 12-Punkte-Programm zum Wohnbau, das neben gesetzgeberischen Maßnahmen auch solche zu Miet- und Grundstückspreisen enthalte. Es wäre nicht sinnvoll, das erfolgreiche Modell durch Experimente zu ersetzen, die nun vorgeschlagenen Änderungen würden aber zahlreiche Vorteile und Vereinfachungen für die Bürger und die Verwaltung bringen. Die Änderung oder Löschung der Sozialbindung werde vereinfacht, die Beiträge für Neubau und Wiedergewinnung würden erhöht, die dafür nötigen Punkte würden von 23 auf 20 reduziert. Verheiratete und nicht verheiratete Paare würden gleichgestellt. Erleichterungen werde es auch für Menschen mit Behinderungen geben. Für die Gemeinden werde ein Vorschuss vorgesehen, damit sie mit den Erschließungsarbeiten beginnen könnten. Um den Vermietern mehr Sicherheit zu bieten, werde ein Garantiefonds eingerichtet. Es würden auch innovative Wohnformen berücksichtigt, wie etwa das Co-Housing. Wohnen sei derzeit die soziale Frage schlechthin, daher müsse man nun entschlossen handeln.
Foppa übt Kritik: “Ein Beispiel für nicht gelingende politische Prozesse”
Zum Gesetzentwurf hat Brigitte Foppa (Grüne) einen Minderheitenbericht verlesen, in welchem sie darauf verweist, dass die Notwendigkeit einer Wohnbaureform in Südtirol bereits seit mindestens zehn Jahren bekannt sei. Grund dafür seien u.a. steigende Preise für Wohnungen und die Knappheit von Mietwohnungen, die dazu führten, dass es sich junge Menschen oft nicht leisten könnten, von zu Hause auszuziehen. Wohnen sei die soziale Frage schlechthin in Südtirol. Nun werde eine Wohnbaureform zwar kommen, doch die Reform sei ein Beispiel für nicht gelingende politische Prozesse und das Ergebnis mager. Ob die minimalen Auswirkungen der Reform positiv oder negativ sein würden, müsse sich erst zeigen. Andreas Leiter Reber (Freiheitliche) dankte Foppa für ihren Bericht, der die Vorgänge im Gesetzgebungsausschuss öffentlich mache.
Bereits die Herausnahme des sozialen Wohnbaus (des Wobi, das Wohnungen an Bedürftige vermietet) aus dem Wohnbaugesetz und die Bündelung dieser Materie in einem eigenen Landesgesetz, die 2022 erfolgte, seien pannenbehaftet gewesen. Doch auch der Weg zur nunmehrigen Wohnbaureform, die sich mit dem geförderten Wohnbau (die Bezuschussung von Privaten oder Genossenschaften, die Wohnungen bauen, kaufen oder sanieren) befasst, sei eine Stolperstrecke gewesen, das Finale des Gesetzgebungsprozesses ein blamables.
Der Landesgesetzentwurf 116/22 habe das Wichtigste versäumt, nämlich die überaus komplexe Materie zu ordnen, zu klären und zu reformieren – am gesteckten Ziel sei man in weitem Bogen vorbeigefahren. Der laut Foppa vielleicht bedeutsamste Teil der Wohnbaureform sei indes im vorgelegten Gesetzentwurf nicht vorgekommen, sondern aus der Debatte im Gesetzgebungsausschuss entstanden: die Senkung der Mindestpunkteanzahl zum Zugang zur Wohnbauförderung von derzeit 23 auf 20 Punkte, die auf einem Änderungsantrag der Freiheitlichen Fraktion fuße. Foppas Fazit: „Aus dem großen Dilemma des Wohnens in Südtirol (zusammenfassbar wie folgt: „Das Kaufen ist zu teuer, das Mieten unmöglich“) führt auch dieses Gesetz nicht heraus. Wenn heutzutage die (geförderte) Wohnung in einem Reihenhaus in einer mittleren Gemeinde 600.000 Euro kostet, dann ist ziemlich viel schiefgelaufen. Und daran wird sich nicht so schnell etwas ändern.“
Generaldebatte – Die Stellungnahmen
Brigitte Foppa (Grüne) eröffnete auch die Generaldebatte zum Landesgesetzentwurf Nr. 116/22. Es sei erschreckend, wenn man von jungen Leuten höre, dass sie nicht von daheim ausziehen könnten. Das Land habe fast ausschließlich auf Eigentumswohnungen gesetzt, dadurch fehlten Mietwohnungen. 700.000 Euro für eine geförderte Wohnung in einer mittleren Gemeinde seien nicht akzeptabel. Wer nicht finanziell abgesichert sei, könne sich das nicht leisten. Es hätte ein klares Gesetz gebraucht, eine Stärkung des Mietmarktes und eine Lösung zum Leerstand, der mit der GIS-Erhöhung nicht behoben werde, eine Hilfe zur Rückzahlung der Kredite. Das Gesetz enthalte auch einige positive Elemente, so eine Entbürokratisierung und die innovativen Wohnformen. Noch zu lösen sei die Frage der Weitergabe von Baugrund an die Verwandten, da hätten sich Schlaue bereichert. Foppa kritisierte auch den Werdegang des Gesetzentwurfs. Der Opposition sei es nicht erlaubt, einfach 7-8 Millionen aus dem Reservefonds zu verpflichten.
Franz Ploner (Team K) verwies auf die kritische Stellungnahme von Unternehmerverband und Gewerkschaften zum Gesetzentwurf. Demnach sei leistbares Wohnen wichtig, um heimatferne Studenten heimzuholen und Fachkräfte anzuziehen. Die Landesregierung habe die Gelegenheit verstreichen lassen, eine umfassende Reform des Wohnbaugesetzes vorzulegen. In den touristisch hochentwickelten Gebieten sei Wohnen nicht mehr erschwinglich. Eine Familie könne nicht mehr sparen, wenn sie 40 Prozent des Einkommens fürs Wohnen ausgeben müsse. Viele Auswärtige würden nach Südtirol ziehen, viele würden Wohnungen als Geldanlage kaufen, aber es gebe keine Gegenmaßnahme dazu. Ploner erinnerte daran, dass der Gesetzentwurf im Ausschuss ohne Gutachten der Finanzabteilung genehmigt wurde. Stattdessen habe man mit einem Antrag von Renzler Geld aus dem Sonderfonds abgezweigt. Dieser Gesetzentwurf sei nicht das erwartete Rahmengesetz, sondern ein Fleckenteppich mit einigen Änderungen. Aus der Reform sei ein Reförmchen geworden. Man habe bei der Studienreise nach Wien gesehen, wie man leistbaren Wohnraum schaffen könne. Dort könnten Wohnungen auch an die Kinder weitergegeben werden, aber das Eigentum bleibe bei der Gemeinde. Der Gesetzentwurf sei auch zu einem Zankapfel zwischen dem Landeshauptmann und der zuständigen Landesrätin geworden. Der Gesetzentwurf lasse viele wichtige Fragen offen, er sei auch teilweise schlecht und unklar formuliert, es werde bald weitere Korrekturen brauchen. Es sei auch bezeichnet, wenn die Landesrätin von Gewerkschaften und Mieterschutzverband kritisiert werde.
Der Mietmarkt sei weit entfernt von den finanziellen Möglichkeiten einer Durchschnittsfamilie, erklärte Sven Knoll (Süd-Tiroler Freiheit). Wer 1.300 Euro verdiene, könne nicht 1.000 Euro Miete zahlen. Junge Menschen, die eine Wohnung kaufen wollten, müssten sich für viele Jahre verschulden. Wer schon 40 sei, bekomme keinen Kredit mehr, weil er ihn bis zur Rente nicht mehr zurückzahlen könne. Es sei für ländliche Gebiete ein Problem, wenn junge Leute wegziehen, weil sie dort keine erschwingliche Wohnung finden. Aber auch in den urbanen Zentren habe sogar der geförderte Wohnbau ein Preisniveau erreicht, das für den Mittelstand nicht mehr leistbar sei. Das alles werde Auswirkungen auf den Wirtschaftsstandort Südtirol haben. Viele Wohnungen stünden leer, weil dies für die Spekulanten interessanter sei. Die Mietbeihilfe sei eine konkrete Hilfe gewesen, nun aber werde der entsprechende Betrag einfach auf die Miete draufgeschlagen. Die vorgeschlagenen Maßnahmen würden nicht reichen, es brauche eine Mietpreisgrenze. Wer den Beitrag an seinen Mieter über die Miete abkassiere, müsse höher besteuert werden. Auch der Tourismussektor habe hier seine Verantwortung, viele Wohnungen seien von Hoteliers für ihre Mitarbeiter gekauft worden, die aber meist auswärtige Saisonkräfte seien.
Sandro Repetto (Demokratische Partei – Bürgerlisten) erklärte, dass die Landesregierung in der Tat versucht habe, in den Wohnungsmarkt in Südtirol einzugreifen, und zwar mit dem Urbanistikgesetz, dem Bettenstopp für Touristen, damit die Wohnungen an die Einheimischen und nicht an den Tourismus gehen, was zu Konflikten zwischen den verschiedenen Interessengruppen geführt habe, der Super-GIS und schließlich der Zweiteilung des Gesetzes von 1998, das in ein Wobi-Gesetz und ein Gesetz aufgeteilt wurde, das merkwürdigerweise nicht von der Regierung, sondern von den Abgeordneten vorgelegt wurde. Die grundsätzliche Frage war, ob es wichtiger ist, zu kaufen oder zu mieten, wenn man bedenkt, dass eine Zweizimmerwohnung in Bozen in manchen Gegenden fast 400.000 € kostet und für 850-900 € mit Garage vermietet wird: Bei diesen Preisen stimmt etwas nicht. Das Wobi, das die schwächeren Bevölkerungsschichten unterstützen sollte, war aufgefordert worden, zu bauen, aber einerseits stellten viele Gemeinden kein Land zur Verfügung, und andererseits erlaubte die Finanzierung des Wobi durch Darlehen und den Verkauf von Wohnungen dem Institut nicht, zu bauen. Es war daher sinnvoller, mit der Renovierung und energetischen Sanierung fortzufahren. Die Super-GIS hatte keine Marktchancen eröffnet. Das Gesetz sollte der so genannten Mittelschicht zugutekommen, aber es kamen Fragen auf: Sieht das Gesetz eine Unterstützung der Mittelschicht für den Kauf einer ersten Wohnung oder für die Miete vor? Wurden unterschiedliche Formulierungen für die Unterstützung von Einpersonenhaushalten ins Auge gefasst? Hatte die Landesregierung die Absicht, die Bewohner der Großstädte zu unterstützen? Reagierte sie auf die neuen Bedürfnisse der Gesellschaft mit größerer Mobilität? Sie hat zwar die Bindung verringert und innovative Modelle eingeführt, aber der Garantiefonds, wie er geplant war, hätte nicht funktioniert. Der Gesetzentwurf bringe einige Neuerungen, die aber nicht zu einer Preissenkung führen würden. Bozen sei weiter unter dem Druck der Investoren, und nun komme auch noch das Smartworking dazu, das zu erhöhter Nachfrage auch von außen führe.
Paula Bacher (SVP) wunderte sich über die Kritik am Entwurf. Es sei unwahrscheinlich, in diesem Bereich ein Gesetz hinzubekommen, das hundert Jahre halte. Die Landesrätin habe sich viel Mühe gegeben, ihr persönlich gefalle der Abschnitt zu den innovativen Wohnformen besonders.
Franz Locher (SVP) lobte Bacher für ihre Geduld bei den Arbeiten im VI. Gesetzgebungsausschuss. Er bat Renzler um Präzisierungen zu seiner Stellungnahme, unter anderem zur Zusammenarbeit mit der Landwirtschaft. Ein Eigenheim sei die beste Altersvorsorge. Die Preissteigerung bei den Immobilien sei nicht mit der allgemeinen Inflationsrate erklärbar, der Preis habe sich in 20 Jahren vervierfacht, statt um 25 Prozent zuzunehmen. In derselben Zeit seien die Löhne nicht gewachsen. Auf dem freien Markt gebe es eine Riesenspekulation, und bei der müsse man eingreifen. Es sei falsch, den Bauern für die Grundpreise die Schuld zu geben, der Architekt koste mehr. Was die gewährten Subventionen betrifft, so beliefen sie sich früher auf 30 % der Wohnkosten, heute sind es 10 %: Die Menschen sollten bei der Abzahlung ihrer Hypotheken unterstützt werden. Locher ging dann auf die Klimahaus-A-Normen ein, die seiner Meinung nach mehr Probleme als Vorteile mit sich gebracht hätten, da sie selbst für die Instandhaltung viel Geld kosteten: Die Klimahaus-B-Normen seien unter dem Gesichtspunkt der Isolierung mehr als ausreichend. Ein weiteres Problem sind die unter Schutz stehenden Häuser, von denen viele unbewohnt sind. Außerdem wurden in den 1960er und 1970er Jahren viele Gebäude gebaut, die jedoch nicht von guter Qualität waren. In Bozen könnte das Bahnhofsareal für den Bau vieler preiswerter Wohnungen genutzt werden, und die Verwaltung muss auch darüber nachdenken, für die Mittelschicht zu bauen, auch weil es besser ist, eine Hypothek für 40 Jahre zu zahlen als 60 Jahre lang Miete. Dieses Gesetz löse nicht alle Probleme, aber es enthalte interessante Lösungen und werde mit Durchführungsverordnungen abgerundet.
Maria Elisabeth Rieder (Team K) erinnerte an das Regierungsabkommen, in dem ein schlankes, klares, verständliches Wohnbaugesetz versprochen werde. Das vorliegende Gesetz sei eher ein Flickwerk, es gebe kein schlüssiges Konzept und keinen klaren Plan für die Wohnungspolitik der Zukunft. Wer keine Unterstützung von der Familie habe, könne sich ein Eigenheim nicht leisten, die Kosten seien auch für die Gemeinden hoch. Die derzeitigen Beiträge machten kaum 10 Prozent aus. Die Landesrätin habe auch eine Verringerung der Wartezeiten versprochen, aber das sei nicht in Sicht. Es gebe heute kein tragbares Verhältnis mehr zwischen Löhnen und Immobilienpreisen. Vorschläge der Opposition zur Lohnerhöhung im öffentlichen Dienst seien stets abgelehnt worden. Bereits 2020 habe das AFI festgestellt, dass die Wohnungspreise auch für den Mittelstand zu hoch seien, heute seien sie noch höher – ein Grund, mehr auf Mietwohnungen zu setzen. Wobi-Präsidentin Tosolini habe gesagt, dass vor allem die Nachfrage nach kleineren Wohnungen steige. Dieses Gesetz sei angesichts der offenen Fragen ein kleines Ergebnis ohne Visionen.
Manchmal könne es gut sein, das Bestehende weiterzuschreiben, meinte Hanspeter Staffler (Grüne), aber man habe heute gehört, worum es vor allem gehe: das leistbare Wohnen. Leistbare Grundstücke zur Verfügung zu stellen, sei auch Aufgabe der Raumplanung. Es werde mehr Bauland brauchen. Der Südtiroler Baumarkt sei seit Jahren aufgeheizt, und daran sei auch der Tourismus beteiligt. Südtirol habe viel höhere Baukosten als die Nachbarregionen, auch wegen der Beiträge. Der Leerstand dürfe bei der Preisfrage nicht überbewertet werden, es gebe nur wenige Wohnungen, die wirklich frei wären. Die Wohnbaupolitik sei ein Hebel von vielen, um dem hohen Preisniveau zu begegnen. Den großen Wurf habe man sich aber nicht getraut, den privaten und öffentlich geförderten gemeinnützigen Wohnbau wie in Österreich. Italien habe andere rechtliche Voraussetzungen, aber über die Förderschiene könne man dieses Ziel erreichen.
Helmuth Renzler (SVP) erinnerte daran, dass Deegs Vorgänger Tommasini auch eine Reform versprochen habe, diese aber nie vorgelegt habe. 1964 habe ein Quadratmeter Baugrund in Bozen 30 Euro gekostet, heute koste er 1.200 Euro. In Bozen sei in den vergangenen Jahrzehnten viel Baugrund ausgewiesen worden, um die Preise zu drücken. Heute habe man den Eindruck, dass nur mehr wenig gebaut werde, um den Preis hoch zu halten. Laut Kassationsurteil wäre eine Abfindung des Grundeigentümers mit dem ursprünglichen Grundpreis möglich, hier müsse man einen Weg finden. Beim Umstieg auf den Euro habe es in Italien keine Preiskontrolle gegeben, die Kaufkraft von Löhnen und Renten habe sich halbiert. Auch durch Beiträge würden sich die Preise erhöhen, das habe man bereits bei den Landesbeiträgen für Zahnersatz bemerkt. Die Wohnbauförderung habe in den Siebzigern 90 Prozent der Kosten ausgemacht, heute sei man bei 17 Prozent.
Ein einfacher Arbeiter oder ein Pärchen mit Durchschnittseinkommen könnten sich auf dem freien Markt keine Wohnung leisten, meinte Andreas Leiter Reber (Freiheitliche), und das bedeute, dass die Wohnbaupolitik der SVP gescheitert sei. Laut Astat hätten sich die Wohnungen seit 2012 um 35 Prozent verteuert. Es sei nicht haltbar, wenn man in Passeier 1.000 Euro für eine Mansarde bezahlen müsse. Man müsse über das Beitragssystem hinausgehen, mit Mut und Flexibilität. Die Leute wollten keine Förderungen, sie wollten sich ihre Wohnung leisten können. Beiträge sollten jenen vorbehalten sein, die auch einen vernünftigen Wohnungspreis nicht stemmen könnten. Das Einzige, was in diesem Entwurf nützlich sei, sei die Senkung der Punktezahl auf 20, aber dies sei nur auf Umwegen erreicht worden.
Wohnen in Südtirol sei kaum mehr leistbar, meinte Magdalena Amhof (SVP). Das hänge von vielen Faktoren ab, und es gebe im Gesetzentwurf auch verschiedene Lösungsansätze dazu. Das Wobi-Gesetz enthalte ebenfalls entsprechende Maßnahmen, die über den sozialen Bereich hinausgingen. Man werde sehen, wie sie sich auswirkten. Man habe auch festgelegt, dass in bestimmten Gemeinden nur mehr konventionierte Wohnungen möglich sind. Ein neuer Ansatz sei das innovative Wohnen, hier wage man Neues, etwa das Mehrgenerationenhaus. Ein ganz wichtiger Punkt sei die Wohnbauförderung, und dabei sei vor allem die Punktezahl wichtig. In Zukunft sei der Zugang nicht nur auf die eigene oder die Nachbargemeinde beschränkt, mit dieser Flexibilität würden Wohnbaugenossenschaften wieder leichter möglich. Eine Hilfe gebe es auch für die Gemeinden, denen das Land einen Vorschuss in vollem Ausmaß für die Erschließungskosten geben könne. Laut jüngster Jugendstudie sei das Eigenheim immer noch der größte Wunsch.
Sie habe sich auf diese Debatte gefreut, erklärte LR Waltraud Deeg. Vor Erstellung des Gesetzentwurfs habe sie sich in anderen Ländern umgeschaut und die Entwicklung in Südtirol analysiert. Auch in Deutschland seien die Mieten dramatisch gestiegen, mit 20 Euro Miete pro Quadratmeter in München. Deutsche Experten hätten sie davor gewarnt, dieselben Fehler wie in Deutschland zu machen. In Südtirol gebe es bereits einen Mietpreisdeckel, mit 7,20 Euro für den konventionierten Wohnbau. Man werde auch den geförderten Wohnbau stärken. Um die Preise zu senken, brauche es mehr Wohnraum. Die Ursachen für die hohen Preise seien vielfältig, zum einen die Spekulation, aber auch die niedrigen Zinsen. Mit diesem Gesetz stärke man die Objektförderung, man fördere neue Wohnmodelle. Dieses Gesetz sei nur ein Punkt im 12-Punkte-Programm für leistbares Wohnen, die Kritik, es greife zu kurz, sei daher nicht angemessen. In Deutschland sei der Eigentumsanteil bei den Wohnungen bei 55 Prozent, aber nicht, weil die Deutschen lieber in Miete lebten, sondern weil sie sich schon lange kein Eigenheim mehr leisten könnten. Jedenfalls wolle man auch den Mietmarkt unterstützen. Den Frauen gehöre weltweit nur 1 Prozent der Immobilien, in Südtirol seien es 34 Prozent. Das Gesetz löse nicht das ganze Wohnungsproblem, es sei Teil der Lösung. Sie sei bereit, alle guten Ideen mitzunehmen, die geeignet seien, Probleme zu lösen.
Die Arbeiten werden morgen um 10 Uhr mit der Behandlung von Tagesordnungen zum Gesetz wieder aufgenommen.
