Wohnreform 2025: Wohnraum für Ansässige ausbauen und sichern

Von: mk

Bozen – Mehr Wohnraum für Ansässige schaffen und sichern, Bürger und gemeinnützige Bauträger durch gezielte Fördermaßnahmen unterstützen und die Wohnbauförderung durch eine neue Berechnungsmethode und ein schlankes Regelwerk vereinfachen und beschleunigen: So lassen sich die drei Schwerpunkte der Wohnreform 2025 zusammenfassen. Heute haben Landeshauptmann Arno Kompatscher und die beteiligten Landesrätinnen und -räte das Maßnahmenpaket vorgestellt.

“Es ist uns in kurzer Zeit gelungen, praktikable Kompromisse zwischen den sozial- und marktorientierten Verbänden sowie Interessensvertretungen im Bereich Wohnen zu erzielen, an allen relevanten Stellschrauben anzusetzen und ein umfassendes Maßnahmenpaket auf den Weg zu bringen“, brachte es Wohnlandesrätin Ulli Mair bei der Pressekonferenz im Landhaus 1 auf den Punkt.

Im Detail sind zum Erreichen dieses Ziels Maßnahmen geplant, die von Peter Brunner, Landesrat für Umwelt-, Natur-, Klimaschutz und Raumentwicklung, sowie Luis Walcher, Landesrat für Landwirtschaft und Tourismus, mitentwickelt wurden.

Eine Neuheit für den Südtiroler Mietmarkt wird die Förderung gemeinnütziger Wohnbauträger sein, die nun, neben dem Sanieren von Bestand, auch die Möglichkeit haben werden, Neubauten zu errichten. Dafür kann Baugrund genutzt werden, der bereits im Eigentum des Trägers ist oder der von der Gemeinde zur Verfügung gestellt wird. Die Baukosten werden vom Land Südtirol mit 55 Prozent bezuschusst, wofür sich der Träger verpflichtet, 30 Jahre lang preisgünstige Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen.

Vorgesehen ist auch eine Verlängerung der Sozialbindung von zehn auf 20 Jahre. “Das ist sinnvoll, denn wo öffentliches Geld investiert wird, muss auch so lange wie möglich garantiert sein, dass Wohnungen ihrem Zweck entsprechend verwendet werden und Spekulation verhindert wird”, erklärte Mair.

In dieser Optik zu sehen sind auch die intensiveren Kontrollen und die höheren Strafen, – insbesondere in Hinblick auf die touristische Vermietung. Vorgesehen sind Strafen von 10.000 bis 30.000 Euro, je nach Art der Zweckentfremdung. Sie sollen Missbrauch und Zweckentfremdung von gefördertem Wohnraum eindämmen. Die Kontrollen werden künftig für alle Gemeinden verpflichtend durch die zuständige Landesagentur abgewickelt. Zur Verstärkung der Kontrolltätigkeit in Gemeinden mit besonderem Druck auf den Wohnraum werden externe Dienstleister hinzugezogen.

Der Wohnraumsicherung dient auch die “Konventionierung” (“Wohnen für Ansässige”), die auf die gesamte neue Wohnkubatur sowie neue Wohnflächen ausgedehnt wird.

Im Bereich der Mitarbeiterwohnungen setzt Landesrat Peter Brunner an. Mitarbeiterunterkünfte können in aufgelassenen Beherbergungsbetrieben ohne Änderung der Zweckbestimmung vorgesehen werden. Ebenso in Sonderzonen für Infrastruktur und Skigebieten, wo bis zu 20 Prozent der neu errichteten Kubatur Wohnzwecken dienen darf. Für Mitarbeiterwohnungen ist auch die Umwandlung bestehender Baumasse in Wohnkubatur, auch mit Überdichte, möglich. “Durch diese Regelungen werden mehr Wohnungen frei und der Wohnungsmarkt wird damit entlastet”, erklärte Brunner.

Auch im Bereich Landwirtschaft und Tourismus sollen klare Regeln die Wohnraumsicherung für Ansässige ermöglichen. “Die Kurzzeitvermietung ist stark gewachsen. Wir müssen danach trachten, dass wieder mehr Wohnungen langfristig an Ansässige vermietet werden. Deshalb wird die Kurzzeitvermietung durch klare Regeln erschwert”, betonte Landesrat Luis Walcher. Künftig müsse die Tätigkeit am Wohnsitz, bzw. Rechtssitz ausgeübt werden, um sicherzustellen, dass die Tätigkeit auf ein einziges Gebäude beschränkt wird. Die Eintragung in ein Handelsregister sowie der Nachweis einer angemessenen beruflichen Qualifikation seien Voraussetzung für die Vermietung von Gästezimmern und möblierten Ferienwohnungen.

In Gemeinden mit Wohnungsnot wird es künftig nicht mehr möglich sein, Streuhotels zu errichten oder zu erweitern.

Was hingegen geschlossene Höfe anbelangt, stellt Walcher fest: “Beim Erwerb eines geschlossenen Hofes muss die Bewirtschaftung des Hofes im Vordergrund stehen. Falls ein geschlossener Hof verkauft werden muss, so soll der Käufer dort wohnen und den Hof am Leben erhalten.” Als Voraussetzung für den Erwerb gelte, dass der neue Eigentümer selbstbewirtschaftender Bauer bzw. Bäuerin sein und einen der mit Durchführungsverordnung festgelegten Studientitel oder ein Diplom haben muss. Alternativ ist eine mindestens fünf Jahre umfassende Tätigkeit in der Landwirtschaft bzw. frühere Berufserfahrung in der Landwirtschaft vorzuweisen.

Gezielt finanziell fördern und unterstützen.

Hohe Baukosten, gestiegene Hypothekarzinsen, der Anstieg von Immobilienkäufen als Investition und knappe Grundverfügbarkeit: All das hat in den vergangenen Jahren auch in Südtirol zu einer Teuerung im Bereich Wohnen geführt. Die Wohnreform 2025 setzt deutliche Akzente, um dem Trend entgegenzuwirken.

“Auch in Südtirol sind die Preise für die Wohnbevölkerung teilweise nicht mehr tragbar, insbesondere in den Städten und in den touristischen Hochburgen”, stellte Landeshauptmann Arno Kompatscher bei der Wohnreform-Pressekonferenz fest. Auch wenn 70 Prozent der Südtirolerinnen und Südtiroler über ein Eigenheim verfügten, was ein Erfolg der langjährigen Wohnbaupolitik des Landes Südtirol sei, gelte es nun, mit dem Gesetzentwurf gezielt in gewissen Bereichen einzugreifen.

Dazu zählt das begünstigte Darlehen, für das mit der Wohnreform 2025 die gesetzliche Grundlage geschaffen wurde. Bankinstitute können eine Vereinbarung mit dem Land Südtirol zur Gewährung von günstigeren Darlehenskonditionen schließen, das Land übernimmt einen Teil der Zinsdifferenz. “Fixe, niedrig verzinste Darlehen sind ein erprobtes Instrument, um Wohnraum erschwinglich zu machen und den vergrößerten Abstand zwischen Kreditraten und Förderbeitrag wieder zu schließen. Den Südtiroler Bankinstituten wird hier eine besondere Verantwortung zukommen“, erklärte Kompatscher.

Überarbeitet wird auch das Bausparen: “Bis März wird es eine Reihe von Anpassungen am Bausparmodell geben, das seit 2015 sehr erfolgreich in Anspruch genommen wird”, stellt Wohnlandesrätin Ulli Mair in Aussicht. Im Gesetzentwurf selbst seien wichtige Punkte eingefügt worden, die besonders jungen Menschen und Familien zu Gute kommen sollen.

Was das “Wohnen mit Preisbindung” betrifft, das in einigen Gemeinden bereits in Anspruch genommen wird, ist im Gesetzentwurf eine wichtige Neuerung für das Wohnbauinstitut (Wobi) enthalten. “Es ist ein Vorkaufsrecht für das Wobi vorgesehen, um 30 Prozent des Wohnraums in Form von günstigen Mietwohnungen für den Mittelstand bereitzustellen”, erklärte Mair. Die Regelung gelte in Gebieten mit Wohnungsnot.

Bei der Wohnbauförderung kommt nun dem flächensparenden Bauen besondere Bedeutung zu: Die Beitragssummen der Wohnbauförderung werden beim Bauen im Bestand (Sanieren, Verdichten, Aufstocken) um 20 Prozent und bei mehrgeschossigen Neubauten um zehn Prozent erhöht. Wer aus dem gegebenen Bauland mehr macht, wird künftig also mit Zuschlägen belohnt.

“Nicht zuletzt ist es uns ein Anliegen, Maßnahmen zum Schutz der Eigentümerinnen und Eigentümer zu ergreifen, um die Hemmschwelle für das Vermieten zu senken”, ergänzte die Landesrätin. Ein Garantiefonds für Vermieterinnen und Vermieter sei gesetzlich schon vorgesehen, aber nun werde das Spektrum an möglichen Trägern erweitert, um eine Gründung zu erleichtern. Der Fonds übernimmt Mietausfälle oder Ausgleichszahlungen für Schäden am Eigentum.

Wohnreform 2025: Verfahren vereinfachen und beschleunigen

Die Wohnbauförderung selbst berechnen? Heute ist das aufgrund der zahlreichen Faktoren, die berücksichtigt werden müssen, schwierig. Mit der Wohnreform 2025 rückt dieses Ziel jedoch in greifbare Nähe, denn das Wohnbaufördergesetz aus dem Jahr 1998 wird stark überarbeitet und vereinfacht. Dasselbe gilt für die Kriterien, die in Bezug auf das “Wohnen für Ansässige” gelten.

“Die Wohnbauförderung für Bau, Kauf und Wiedergewinnung bleibt als wesentliche Fördersäule erhalten. Durch eine neue Berechnungsmethode sowie ein verschlanktes Regelwerk werden Beantragung und Bearbeitung der Wohnbauförderung spürbar vereinfacht und beschleunigt“, erklärte Wohnlandesrätin Ulli Mair.

Obsolete und überholte Bestimmungen, aber auch heute maßgebliche Voraussetzungen und Bemessungskriterien werden zu Gunsten einer spürbaren Beschleunigung und Vereinfachung des gesamten Verfahrens gestrichen. Diese müssen somit nicht mehr erklärt und auch nicht mehr überprüft werden.

“Aufwendige Zugangskriterien, wie etwa die Berechnung der Wohnfläche, an deren Stelle künftig nur noch die Katasterkategorie ausschlaggebend ist, entfallen. Die Höhe der Förderung wird anhand eines Grundbetrags je Familiengröße berechnet, der um den Einkommensfaktor sowie etwaige Zuschläge für mehrgeschossiges Bauen oder Bauen im Bestand angepasst wird”, erläuterte Wohnlandesrätin Ulli Mair.

Auf wenige Kriterien reduziert wurden auch die Zugangsvoraussetzungen für das “Wohnen für Ansässige” (“Konventionierung”). “Berechtigte müssen entweder eine fünfjährige Ansässigkeit oder einen Arbeitsvertrag in Südtirol nachweisen. Alle weiteren bisherigen Einschränkungen, wie etwa Immobilienbesitz in anderen Gemeinden, entfallen”, schilderte Mair. Bei Inanspruchnahme einer Wohnbauförderung werde für die Wohnung die Bindung für Ansässige eingetragen.

“Die Verpflichtung, den Wohnsitz in die bewohnte, konventionierte Wohnung zu verlegen, wird hingegen verstärkt”, führte die Landesrätin aus. Auch hier werde sich die Vereinfachung positiv auf die Kontrolltätigkeit auswirken.

Um noch rascher und flexibler reagieren zu können, wenn Ansässige in eine Notlage geraten oder spezielle Eingriffe nötig sind, entfallen teils komplexe Detailregelungen für spezifische Förderungen wie Notstandshilfen, soziale Härtefälle oder den Abbau architektonischer Barrieren. “Das neue Gesetz definiert die wichtigsten Grundsätze, die Details werden mit Beschluss der Landesregierung geregelt. So kann flexibel und bedarfsgerecht auf besondere Situationen eingegangen werden”, kündigte die Wohnlandesrätin an.
Der Entwurf der Wohnreform 2025 liegt derzeit beim Rat der Gemeinden, wo er begutachtet wird. Bis Ende des Monats will die Landesregierung die formelle Genehmigung vornehmen. Anschließend wird sich der Landtag mit dem Gesetzentwurf befassen.

Alle Details zur Reform sind unter https://wohnen.provinz.bz.it abrufbar.